Advent schlägt schon wieder zu und bringt – nach der Doppelbeteiligung an dem Paketdienst Hermes – schon den zweiten Deal in dieser Woche auf den Weg. Auch diesmal übernimmt der Finanzinvestor wieder eine Minderheitsbeteiligung, diesmal 30 Prozent an Aareon, der IT-Tochter der Aareal Bank. Dafür gibt das Private-Equity-Haus 260 Millionen Euro in bar aus, wodurch der Eigenkapitalwert der IT-Tochter bei rund 860 Millionen Euro liegt.
Der gesamte Unternehmenswert von Aareon liegt bei 960 Millionen Euro, was einer Bewertung des knapp 16-fachen Ebitdas des vergangenen Jahres entspricht. Auf Basis der Planzahlen für 2020 sinkt das Multiple auf rund 14x Ebitda. Die Aareal Bank realisiert nach Transaktionskosten und Steuern einen Veräußerungsgewinn von rund 180 Millionen Euro, der direkt ins Eigenkapital fließt. Dieses litt zuletzt darunter, dass die Aareal Bank im großen Stil unter dem Bilanzwert Forderungen gegenüber italienischen Schuldnern abgestoßen hat, um ihr Italienrisiko zu senken.
Mit dem Closing rechnen die beteiligten Parteien im vierten Quartal. Die Aareal Bank wurde von Arma Partners als Lead Financial Advisor und Hengeler Mueller als Rechtsberater unterstützt.
Aktivist Teleios lobt den eigenen Einfluss
Der Deal an sich kommt nicht überraschend. Schon Mitte Mai hatte die Bank bekanntgegeben, dass sie für ihre Tochter, ein Systemhaus für die Immobilienwirtschaft in Europa, das eine ERP-Software für das Management von Wohnungsbeständen verkauft, einen Miteigentümer sucht. Dies tat sie auch auf Drängen des aktivistischen Investors Teleios, der 8,9 Prozent an Aareal hält. Dieser ist mit dem Deal zufrieden. Teleios hatte Druck gemacht, einen kompetitiven M&A-Prozess zu starten, um einen Aareon-Anteil abzugeben.
In einem Statement lobte Teleios heute die eigene Rolle. Die Auswahl von Advent sowie den Verkaufserlös bezeichnete der Fonds als „exzellentes Ergebnis“. Die erzielte Bewertung von 960 Millionen Euro liegt auch oberhalb der Schätzungen der meisten Aareal-Bank-Analysten, die Aareons Wert im Schnitt eher bei 850 Millionen Euro gesehen hatten.
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Aareon soll „Rule of 40“-Unternehmen werden
Aareal und Advent haben große Pläne für das IT-Unternehmen, das sich mit seinem ERP-System zu einem zentralen Partner vieler europäischer Immobilienverwalter gemausert hat: Gemeinsam wollen sie das Wachstum wesentlich stärker beschleunigen als Aareal es bislang in Eigenregie vorsah. Nach Berechnungen von Warburg Research entsprechen die bisherigen Wachstumspläne für die nächsten Jahre einem jährlichen Umsatzwachstum von 7 bis 9 Prozent bei einer Ebitda-Marge von 21 bis 23 Prozent. Advent tritt jetzt an, um Aareon zu einem „Rule of 40“-Unternehmen zu machen. Das heißt, dass sich bis 2025 die Ebitda-Marge und das Umsatzwachstum auf mehr als 40 Prozent addieren sollen.
2019 wuchs Aareon im Umsatz um 20 Prozent auf 252 Millionen Euro und erzielte mit 61 Millionen Euro Ebitda eine Marge von knapp 25 Prozent. Das Ebit lag bei 38,8 Millionen Euro. In diesem Jahr wird die Umstellung auf ein Mietsoftware-Modell das Wachstum etwas bremsen: Aareal plant für Aareon laut Geschäftsbericht mit Umsätzen von 272 bis 276 Millionen Euro und einem Ebitda-Anstieg auf 68 bis 71 Millionen Euro. Selbst wenn es gelänge, über Skaleneffekte die Marge in den nächsten Jahren weiter zu erhöhen, bräuchte Aareon ein nachhaltiges Umsatzwachstum im niedrigen zweistelligen Prozentbereich, um die Vorgaben der „Rule of 40“ zu erreichen.
Das Auf und Ab der Aareal-Bank-Aktie
Aareal Bank Aktie
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Aareon und Advent setzen auf Zukäufe
Um das zu schaffen, soll Aareon zur Nummer Eins bei Software und digitalen Lösungen für die Immobilienwirtschaft in Europa werden. Das Mittel dafür ist M&A. Aareal und Advent beschreiben den europäischen Markt für Immobilientechnologie als „stark fragmentiert“. Aareon sei gut positioniert, „um Konsolidierungschancen zu nutzen“, glaubt Ranjan Sen, Deutschland-Chef von Advent. Sowohl das Produktspektrum als auch die geografische Präsenz sollen erweitert werden. In den nächsten Monaten wollen die Gesellschafter gemeinsam einen „Wertsteigerungsplan“ erarbeiten, der auch eine M&A-Pipeline beinhalten soll. Der Schwerpunkt soll „auf kleinen bis mittelgroßen Transaktionen“ liegen.
Das Geld für Zukäufe soll – sofern notwendig – durch zusätzliches Eigenkapital von Aareon und Advent kommen. Zunächst aber wollen die Gesellschafter Fremdkapital nutzen und somit etwas Leverage in die Aareon-Bilanz bringen.
Die Aktionäre reagieren positiv auf den Deal, wenngleich die anfängliche Begeisterung schon etwas nachgelassen hat. Im frühen Handel sprang das Papier des Immobilienfinanziers zeitweise um über 7 Prozent vor und durchbrach die 20-Euro-Marke. So hoch stand die Aktie seit Mitte März nicht mehr. Bis zum Mittag reduzierte sich das Plus aber auf gut 3 Prozent.
