Das Immobilienunternehmen Vonovia hat vor der Veröffentlichung der neuen Quartalszahlen am morgigen Freitag einen Dämpfer erhalten. Die Ratingagentur Moody’s hat das Rating des Dax-Konzerns um einen Notch von A3 auf Baa1 gesenkt, der Ausblick bleibt stabil. Mit Baa1 liegt Vonovia noch immer komfortabel im Investmentgrade, fällt aber nun in den Bereich des „Lower Medium Grade“, der nur noch einer durchschnittlich guten Anlage entspricht – das A3-Rating hatte einer sicheren Anlage entsprochen.
Immobilien-Verkäufe sollen Vonovia 13 Milliarden Euro bringen
Für Moody’s sind bei dem Downgrade vor allem die stark steigenden Zinssätze der Knackpunkt. Diese bringen für Vonovia gleich zwei Probleme mit sich: Zunächst besteht das Risiko, dass sich der Wert der Immobilien von Vonovia deutlich verschlechtert. Grund genug für Moody’s, in der Rating-Analyse Wertverluste von 10 Prozent bis 2023 anzunehmen.
Der sinkenden Wert der Vonovia-Immobilien ist deshalb problematisch für den Konzern, weil Vonovia sich in den kommenden Jahren umfassend refinanzieren muss – zwischen 2022 und 2025 muss das Unternehmen Fälligkeiten aus Anleihe-Emissionen und Bankdarlehen in Höhe von 13,4 Milliarden Euro zurückführen.
Um diese Liquidität zu generieren, will Vonovia im großen Stil Immobilien veräußern – laut Konzernchef Rolf Buch sind Portfolio-Verkäufe in Höhe 13 Milliarden Euro geplant. Stellt sich die Frage: Kann Vonovia auch den erhofften Preis für die Immobilien erzielen? Moody’s ist skeptisch: Die Analysten schreiben in ihrem Rating-Bericht, „dass es im heutigen Marktumfeld schwierig sein wird, ohne größere Preisnachlässe ein erhebliches Verkaufsvolumen zu erzielen“.
Finanzierungskosten für Vonovia steigen
Der zweite Punkt: Außerdem erhöhen die steigenden Zinskosten die Finanzierungskosten für Vonovia stark. Für den Konzern, der sich am Kapitalmarkt vorrangig über Anleihen finanziert, könnten steigende Zinssätze bei künftigen Anleiheemissionen zur Belastung werden.
Infolge der Wertverluste und der Veräußerung von Vermögenswerten geht Moody’s davon aus, dass die Verschuldung von Vonovia (von Moody’s bereinigt) im Verhältnis zu den Bruttovermögenswerten bis Ende 2023 wahrscheinlich über 45 Prozent liegen wird – der Wert war zuletzt von knapp 40 Prozent im Jahr 2020 auf rund 45 Prozent in 2021 gestiegen. Dabei wird der Leverage laut Moody’s von derzeit 18,6x Ebitda auf 15x bis 16x Ebitda sinken. Das ist zwar eine ordentliche Reduktion, allerdings eine auf hohem Niveau. Doch Vonovia ist mit diesem hohen Leverage kein Einzelfall unter den Immobilienunternehmen, da sich der Leverage derzeit in der ganzen Branche auf einem hohen Level bewegt.
Vonovia nach wie vor mit solidem Fundament
Moody’s betont aber auch, dass Vonovia im „Bigger Picture“ nicht schlecht dasteht. So bleibe die operative Stabilität des Immobilienkonzerns nach Ansicht der Analysten „weitgehend intakt“. Als positives Zeichen wertet Moody’s, dass Vonovia weiterhin auf die stabilen und stark regulierten Wohnungsmietmärkte in Deutschland, Schweden und Österreich bauen kann.
Zudem sei die Liquidität des Unternehmens derzeit auf einem „angemessenen“ Level. Neben den erwartet Einnahmen aus Immobilienverkäufen verfüge Vonovia zum Juni 2022 über rund 1,5 Milliarden Euro an frei verfügbaren Barmitteln sowie über mehr als 1 Milliarde Euro an marktgängigen Wertpapieren und kurzfristigen Finanzanlagen.
Weiteres Downgrade droht nicht akut
Die akute Gefahr eines baldigen weiteren Downgrades besteht zwar nicht, dennoch muss sich Vonovia in Acht nehmen: Das Rating-Haus hält eine Herabstufung dann für möglich, wenn sich die Immobilienregulierung oder die Marktbedingungen in Deutschland ungünstig für Vonovia entwickeln.
Zudem könnte ein Downgrade erfolgen, wenn die von Moody’s bereinigte Deckung der Festkosten auf unter 3x sinkt, wenn sich das Verhältnis von Verschuldung (Moody’s bereinigt) und Bilanzsumme nicht wesentlich unter 50 Prozent stabilisiert oder wenn sich Vonovias Zugang zu besichertem Fremdkapital verschlechtern würde.
Zuletzt lief es aber grundsätzlich rund für den Konzern. Im ersten Halbjahr 2022 konnte Vonovia den operativen Gewinn (FFO) um 36 Prozent auf 1,06 Milliarden Euro steigern, hier hatte die Übernahme der Deutschen Wohnen einen signifikanten Effekt. Der Umsatz erhöhte sich im gleichen Zeitraum um 35 Prozent auf 3,1 Milliarden Euro. Der morgigen Freitagmorgen wird zeigen, ob Vonovia diese Entwicklung fortsetzen konnte, dann veröffentlicht der Konzern seine Q3-Zahlen.
Paul Siethoff ist Redakteur bei Finance und schreibt vorrangig über Transformations-Themen. Er hat Kommunikationswissenschaften und Journalismus in Erfurt und in Mainz studiert. Vor seiner Zeit bei FINANCE schrieb Paul Siethoff frei für die Frankfurter Rundschau für die Ressorts Wirtschaft und Politik.
